집을 오래 갖고 있기만 해도 받던 양도소득세 할인이 사라지는 방향으로 바뀝니다. 앞으로는 그 집에 실제로 몇 년을 살았는지가 세금을 정합니다. 다만 아직 정부안일 뿐이라 12월 국회를 통과해야 확정됩니다.
핵심 요약
– 정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 주택 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 이름과 구조를 바꾸겠다고 밝혔습니다.
– 1세대 1주택자 공제율은 현행 ‘보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)’에서 ‘거주 연 8%(최대 80%)’로 바뀝니다.
– 2027년까지는 현행 유지, 2028년은 거주 연 6% + 보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8%만 적용됩니다.
– 공제금액 한도가 새로 생겨 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원까지만 공제됩니다.
– 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1세대 1주택은 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 올라갑니다.
장기보유특별공제가 무엇인가요
장기보유특별공제(長期保有特別控除)는 집이나 땅을 팔 때 생긴 이익(양도차익)에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 오래 갖고 있었다면 물가가 올라 저절로 생긴 이익도 섞여 있으니 그만큼 덜어주자는 취지입니다.
지금 1세대 1주택자는 두 가지를 더해서 계산합니다. 보유기간 1년당 4%(최대 10년, 40%), 거주기간 1년당 4%(최대 10년, 40%)입니다. 둘을 합치면 최대 80%까지 깎입니다. 이번 개편안은 여기서 보유 부분을 없애고 거주 1년당 8%(최대 10년, 80%)로 몰아주는 내용입니다.
연도별로 어떻게 바뀌나요
| 적용 시점 | 1세대 1주택 공제율 | 최대 공제율 | 공제금액 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지(현행) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% | 없음 |
| 2028년 | 보유 연 2% + 거주 연 6% | 80% | 20억 원 |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%만 | 80% | 10억 원 |
한도는 사람별로, 그리고 파는 물건별로 각각 적용됩니다. 다주택자는 2028년에 거주공제율과 보유공제율 중 높은 쪽을 쓰고, 2029년부터는 거주공제율만 씁니다. 주택이 아닌 토지·건물은 기존 방식이 ‘장기보유 소득공제’라는 이름으로 그대로 남습니다.
세금이 얼마나 달라지는지 계산해 보겠습니다
아래는 이해를 돕기 위해 직접 만든 예시입니다. 실제 신고는 취득가액, 필요경비, 보유 형태에 따라 달라집니다.
상황: 10년 보유했지만 실제 거주는 5년만 한 1세대 1주택. 10억 원에 사서 20억 원에 팔았습니다.
- 양도차익은 20억 − 10억 = 10억 원입니다.
- 1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세라 과세 대상은 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억 원입니다.
- 현행 기준: 보유 10년 40% + 거주 5년 20% = 60%가 적용되어 공제액 2억 4천만 원, 남는 소득금액은 1억 6천만 원입니다.
- 2029년 기준: 거주 5년 × 8% = 40%만 적용되어 공제액 1억 6천만 원, 남는 소득금액은 2억 4천만 원입니다.
기본공제 250만 원을 빼고 현행 소득세율(1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 38%, 누진공제 1,994만 원)을 적용하면 산출세액은 각각 약 4,077만 원과 약 7,117만 원입니다. 같은 집인데 약 3,040만 원이 늘어납니다. 지방소득세는 별도입니다.
반대로 10년을 실제로 살았다면 현행에서도 2029년에도 공제율은 똑같이 80%입니다. 여기에 양도가액 30억 원 이하라면 기본공제가 2,500만 원으로 올라가 오히려 조금 유리해집니다.
실무에서 자주 틀리는 부분
하나, 이미 확정된 법으로 착각하는 것. 8월 3일 발표는 정부안입니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출되며, 12월 국회 본회의를 통과해야 확정됩니다. 심의 과정에서 숫자나 시행일이 바뀔 수 있습니다.
둘, 거주기간 계산을 주민등록만으로 보는 것. 개편안에는 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 이사한 기간, 등록임대주택 임대기간, 재개발·재건축 공사기간을 거주기간으로 인정하는 규정이 함께 담겼습니다. 세부 요건은 시행령에서 정해질 예정이라 아직 확정되지 않았습니다.
셋, 12억 비과세와 장기보유특별공제를 헷갈리는 것. 둘은 별개입니다. 12억 원까지 비과세를 적용한 뒤, 남은 과세 대상 양도차익에 공제율을 곱합니다.
넷, 한도를 공제율과 섞어 보는 것. 2029년 이후 10억 원 한도는 공제율이 아니라 공제되는 금액의 상한입니다. 양도차익이 아주 큰 경우에만 걸립니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 집을 팔면 어떤 기준이 적용되나요?
2027년까지는 현행 방식이 유지된다는 것이 정부안의 내용입니다. 다만 법이 확정되기 전이므로 실제 양도 시점의 확정 법령을 확인해야 합니다.
Q. 전세를 주고 다른 곳에 살았습니다. 그 기간은 인정되나요?
단순히 임대만 한 기간은 거주기간이 아닙니다. 다만 등록임대주택 임대기간 등 개편안에 열거된 사유는 인정 대상으로 제시됐습니다. 구체적 요건은 시행령을 기다려야 합니다.
Q. 상가나 토지도 공제가 줄어드나요?
주택 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’로 남습니다. 다만 비사업용 토지는 장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율을 10%p 올리는 안이 함께 담겼습니다.
Q. 기본공제 2,500만 원은 누구나 받나요?
아닙니다. 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택에만 적용하는 안입니다.
Q. 다주택자는 어떻게 되나요?
2028년에는 거주공제율과 보유공제율 중 높은 쪽, 2029년부터는 거주공제율만 적용하는 안입니다.
Q. 65세가 넘었고 지방으로 옮기려 합니다.
개편안에는 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 때 양도세를 한시 감면하는 과세특례 신설도 포함됐습니다. 요건은 확정되지 않았습니다.
출처
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 상세본, 2026년 8월 3일 발표 (2026년 8월 9일 확인)
- 삼일회계법인, 「Tax News Flash — 2026년 세제개편안」, 2026년 8월 3일 (2026년 8월 9일 확인)
※ 이 글은 2026년 8월 9일 기준으로 공개된 정부 발표 자료를 정리한 것입니다. 국회 심의 결과에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
작성자
노트지기 · 세무회계 실무 담당
세법 개정안과 신고 실무를 직접 다루며, 숫자와 시행일을 원문으로 확인한 것만 씁니다.